إذا كنت تنوي بيع عقار في السعودية أو نقل ملكيته، فإن أول خطوة نظامية عليك إتمامها قبل الذهاب إلى الإفراغ هي تسجيل ضريبة التصرفات العقارية لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. فالإفراغ لا يكتمل دون أن يثبت أن الضريبة سُدّدت أو أن التصرف معفى منها. وفي هذا الدليل نشرح لك ما هي الضريبة، ومن يدفعها، وكيف تُحسب، وخطوات التسجيل عبر البوابة الإلكترونية، والإعفاءات المتاحة، والغرامات التي تنتظر من يتأخر أو يتحايل.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
هي ضريبة تُفرض بنسبة 5% على التصرف العقاري داخل المملكة، أي أي تصرف ينقل ملكية العقار، أو ينقل منفعته بشكل دائم، أو ينقل منفعته لمدة تزيد على 50 عامًا. وقد صدر نظامها بالمرسوم الملكي رقم م/84 وتاريخ 19/3/1446هـ، وتتولى الهيئة تطبيقها وتحصيلها بموجب نظامها ولائحته التنفيذية.
وتنطبق الضريبة على العقار أيًا كانت حالته أو استخدامه وقت التصرف، سواء كان جاهزًا أو قيد الإنجاز أو على الخارطة، وسواء شمل التصرف العقار كاملًا أو جزءًا منه، مفرزًا كان أو مشاعًا، وسواء تم التوثيق أم لم يتم.
هيئة الزكاة والدخل وتسجيل ضريبة التصرفات العقارية
ما زال كثيرون يبحثون عن “هيئة الزكاة والدخل” عند الاستفسار عن تسجيل ضريبة التصرفات العقارية، وهذا الاسم يعود إلى المسمى القديم للجهة، إذ كانت تُعرف سابقًا بالهيئة العامة للزكاة والدخل، وتظهر به بعض الوثائق والمسودات المبكرة للنظام. أما اليوم فالجهة المسؤولة عن تطبيق الضريبة وتحصيلها هي هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، وهي المرجع الذي تسجل لديه التصرف وتصدر منه فاتورة السداد أو الرقم المرجعي للإعفاء.
لذلك إذا صادفت في مقال أو منتدى أو لدى وسيط عقاري عبارة “هيئة الزكاة والدخل”، فالمقصود بها الهيئة نفسها، وعليك إتمام التسجيل عبر بوابتها وخدماتها الرسمية الحالية. وتأكد دائمًا من أن الرابط ينتهي بـ gov.sa حتى لا تدخل بياناتك في موقع غير رسمي.
الفرق بينها وبين ضريبة القيمة المضافة والضريبة العقارية السنوية
يخلط كثيرون بين ثلاثة مفاهيم مختلفة، والتفريق بينها يوفر عليك أخطاء مكلفة:
- ضريبة التصرفات العقارية: تُدفع مرة واحدة عند نقل الملكية، بنسبة 5% من قيمة التصرف.
- ضريبة القيمة المضافة: لا تُفرض على توريد العقارات بعد تطبيق ضريبة التصرفات، لكنها تبقى على بعض الخدمات المرتبطة بها مثل عمولة الوساطة.
- الضريبة العقارية السنوية: مفهوم عام تفرضه بعض الدول على مالك العقار كل عام، وهو غير ضريبة التصرفات. وإن أردت فهم فكرته العامة يمكنك مراجعة دليلنا عن فاتورة الضريبة العقارية.
ما التصرفات الخاضعة للضريبة؟
يشمل التصرف العقاري كل عملية ناقلة للملكية أو للمنفعة الدائمة، ومن أبرز صورها:
- البيع، بما فيه البيع الآجل والبيع على الخارطة.
- المعاوضة والمقايضة.
- الهبة والوصية، ما لم تنطبق عليها حالة إعفاء.
- نقل حصص في شركات عقارية تتجاوز نسبة أصولها العقارية الحد الذي تحدده اللائحة.
- تقرير حق انتفاع لمدة تزيد على 50 عامًا.
- الإجارة المنتهية بالتمليك والإيجار التمويلي عند انتقال الملكية.
وتحتسب الضريبة على التصرف الحقيقي وليس الصوري، فالنظام يمنع إبرام تصرفات صورية أو مستترة تخفي حقيقة المعاملة بقصد عدم سداد الضريبة.
من الذي يدفع ضريبة التصرفات العقارية؟
يحمّل النظام المتصرف، وهو عادةً البائع، مسؤولية سداد الضريبة للهيئة. ويكون المتصرف له، وهو عادةً المشتري، مسؤولًا بالتضامن معه إذا ثبت أنه كان سببًا في عدم سداد الضريبة المستحقة. ولذلك فمن الحكمة أن تحدد في العقد بوضوح من يتحمل التكلفة اقتصاديًا، وأن تتأكد من وجود إثبات للسداد أو للإعفاء قبل الإفراغ.
كيف تُحسب الضريبة؟
تُحتسب الضريبة بنسبة 5% من إجمالي قيمة التصرف المتفق عليها بين الطرفين، بشرط أن تكون هذه القيمة في حدود القيمة السوقية العادلة للعقار. وفي حالات التمويل من جهات مرخصة لا تدخل كلفة الأجل (أي أرباح التمويل) ضمن القيمة الخاضعة للضريبة، فالمعيار هو ثمن العقار نفسه.
| قيمة التصرف | الضريبة بنسبة 5% |
| 600,000 ريال | 30,000 ريال |
| 1,000,000 ريال | 50,000 ريال |
| 1,500,000 ريال | 75,000 ريال |
| 2,500,000 ريال | 125,000 ريال |
وللحسابات السريعة يمكنك الاستعانة بقسم الحاسبات في موقعنا لتقدير تكاليف أخرى مرتبطة بالعقار والتمويل.
متى يجب تسجيل التصرف العقاري؟
تؤكد الهيئة أن على البائع تسجيل العقار من خلال خدمة ضريبة التصرفات العقارية قبل إتمام الإفراغ أو توثيق العقد، بما في ذلك حالات البيع الآجل. وتُستحق الضريبة في تاريخ التصرف، وهو تاريخ التوثيق، ويجوز سدادها قبل ذلك. كما يُمنع من يملك صلاحية التوثيق من توثيق أي تصرف لم تُسدد ضريبته في تاريخ التوثيق، لذا لن تتمكن عمليًا من إتمام الإفراغ قبل التسجيل.
طلب تسجيل ضريبة التصرفات العقارية
طلب تسجيل ضريبة التصرفات العقارية هو الخدمة الإلكترونية التي تقدّم من خلالها تصرفك العقاري إلى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل الإفراغ أو توثيق العقد. وتفيدك الخدمة في أمرين: معرفة ما إذا كان التصرف خاضعًا للضريبة أو معفى منها، وإصدار فاتورة سداد بمبلغ الضريبة المستحق إن كان خاضعًا.
يتطلب الطلب ثلاثة أمور أساسية: تسجيل التصرف في بوابة التصرفات العقارية، وتوضيح بيانات العقار بدقة، وتحديد نوع التصرف. وبعد إرسال الطلب تظهر لك إحدى نتيجتين:
- تصرف معفى: يصلك إشعار برقم مرجعي يفيد بعدم خضوع العقار للضريبة، وتستخدم هذا الرقم لإكمال الإفراغ لدى وزارة العدل أو الهيئة العامة للمدن الاقتصادية الخاصة.
- تصرف خاضع: ترسل لك الهيئة فاتورة سداد بمبلغ الضريبة، وعليك سدادها أولًا قبل استكمال إجراءات الإفراغ.
ولهذا يُعد دقة البيانات أهم ما في الطلب، فاحرص على مطابقة بيانات العقار والقيمة المتفق عليها مع الصك والعقد الذي ستوثقه فعليًا، لأن أي اختلاف قد يعرضك لمراجعة الهيئة وإعادة احتساب الضريبة.
خطوات تسجيل ضريبة التصرفات العقارية
يتم التسجيل إلكترونيًا بالكامل، وإليك الخطوات المعتمدة:
- ادخل إلى بوابة التصرفات العقارية: افتح بوابة الضريبة على الرابط الرسمي rett.zatca.gov.sa أو من خدمة “طلب تسجيل تصرف عقاري” في منصة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
- سجّل الدخول: استخدم حسابك الموحد عبر النفاذ الوطني، ثم اختر خدمة ضريبة التصرفات العقارية.
- اختر تسجيل تصرف عقاري: أضف بيانات العقار بدقة، مثل بيانات الصك والموقع والمساحة وفق ما تطلبه الخدمة.
- حدد نوع التصرف: اختر ما إذا كان التصرف خاضعًا للضريبة أو مستثنى منها، وأدخل القيمة المتفق عليها.
- راجع البيانات وأرسل الطلب: تأكد من تطابق البيانات مع الصك ومع ما ستوثقه فعليًا.
- استلم النتيجة: إذا كان التصرف معفى، يصلك إشعار برقم مرجعي يفيد بعدم الخضوع. وإذا كان خاضعًا، تصدر الهيئة فاتورة سداد بمبلغ الضريبة المستحقة.
- سدّد الفاتورة: يتم السداد عبر خدمة سداد من تطبيق البنك أو الصراف الآلي، وتكون عادةً قبل إكمال الإفراغ.
- أكمل الإفراغ: قدّم الرقم المرجعي أو إثبات السداد للجهة المختصة، وهي وزارة العدل أو الهيئة العامة للمدن الاقتصادية الخاصة بحسب موقع العقار.
ويمكنك الاطلاع على الدليل الإرشادي الرسمي للمنصة من موقع الهيئة، كما توفر الهيئة رقم التواصل الموحد 19993 للاستفسارات.
البيانات التي تجهزها قبل التسجيل
- بيانات الصك أو وثيقة الملكية وحالة العقار.
- بيانات الطرفين: البائع والمشتري.
- القيمة المتفق عليها ونوع التصرف.
- أي مستندات تثبت حالة الإعفاء إن كنت ستطلبه.
ولأن السجل العقاري يؤثر في توثيق الملكية، ننصحك بالاطلاع على دليلنا عن التسجيل العيني للعقار لتفهم كيف يرتبط التسجيل بحماية حقك.
الإعفاءات من ضريبة التصرفات العقارية
الإعفاء الكلي
يعفي النظام عددًا من التصرفات إعفاءً كاملًا، وتحدد اللائحة التنفيذية معايير وضوابط كل حالة. ومن أبرزها:
- قسمة التركة بين الورثة.
- التصرف دون مقابل لوقف عام أو خاص أو لجمعية خيرية مرخصة.
- التصرف لجهة عامة أو لنزع الملكية للمصلحة العامة.
- الهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة.
- التصرف تنفيذًا لوصية شرعية موثقة.
- تداول الأوراق المالية المدرجة ووحدات صناديق الاستثمار.
- التصرف تنفيذًا لأمر بيع جبري صادر من محكمة مختصة.
- التصرف في عقار لمطور عقاري مرخص لأغراض مشاريع البيع على الخارطة.
- إلغاء تصرف موثق بالتراضي ورد العقار لمالكه خلال 90 يومًا بشروط محددة.
وتختلف شروط كل إعفاء عن الآخر، وقد تتطلب مدة احتفاظ أو مستندات داعمة، فراجع اللائحة المحدثة أو اسأل الهيئة قبل الاعتماد على الإعفاء. وللتعرف على موقع المطورين في سوق البيع على الخارطة يمكنك قراءة دليلنا عن دور وافي ولجنة البيع والتأجير على الخارطة.
دعم المسكن الأول للمواطن
تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية عن المواطن السعودي في شراء مسكنه الأول بما لا يزيد على مليون ريال من سعر الشراء، ويشمل ذلك الوحدات السكنية الجاهزة ووحدات البيع على الخارطة، ولا يشمل البناء الذاتي ولا الأراضي. ويدفع المستفيد الضريبة على ما يزيد عن مبلغ الدعم إن وجد.
مثال: مسكن أول بقيمة 1,200,000 ريال. الضريبة الإجمالية 60,000 ريال، تتحمل الدولة منها 50,000 ريال، ويبقى 10,000 ريال على الطرف الملزم بالسداد.
تسجيل إعفاء ضريبة التصرفات العقارية
الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية لا يُطبّق تلقائيًا، بل يجب أن تسجله لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. ويتم ذلك من خلال خدمة تسجيل التصرف العقاري نفسها وقبل الإفراغ، حيث تختار نوع التصرف مستثنى من الضريبة وتحدد حالة الإعفاء التي ينطبق عليها تصرفك، مثل الهبة الموثقة بين الأقارب أو قسمة التركة.
وإذا أفادت البيانات التي قدمتها بأن العقار مستثنى وفق حالات الاستثناء المدرجة في نموذج الخدمة، تُشعرك الهيئة برقم مرجعي يفيد بعدم خضوعه للضريبة. وتستخدم هذا الرقم لاستكمال إجراءات الإفراغ لدى وزارة العدل أو الهيئة العامة للمدن الاقتصادية الخاصة، ولا حاجة في هذه الحالة إلى فاتورة سداد.
وقبل أن تسجل الإعفاء، انتبه لما يلي:
- لكل حالة إعفاء معايير وضوابط تحددها اللائحة التنفيذية، وبعضها يشترط مستندات داعمة، مثل توثيق الهبة أو وصية شرعية موثقة.
- بعض حالات الإعفاء، خصوصًا التصرفات بين الشركات والأشخاص المملوكين لها، تشترط عدم تغيير الملكية لمدة تحددها اللائحة، وقد تصل إلى خمس سنوات، وإخلالك بالشرط قد يعيد الضريبة إلى الاستحقاق.
- يحق للهيئة مراجعة التصرفات المعفاة والتحقق منها، فاحتفظ بنسخة من المستندات والرقم المرجعي.
- اختيار حالة إعفاء لا ينطبق على تصرفك أو تقديم معلومات غير صحيحة قد يُعد تهربًا ضريبيًا تترتب عليه غرامات.
الغرامات على التأخر والتهرب
رتّب النظام عقوبات واضحة، وهي كالتالي:
- التأخر في السداد: غرامة 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، بحد أقصى 50% من قيمتها.
- تعديل الهيئة للضريبة: غرامة إضافية 1% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، تبدأ بعد مرور 30 يومًا من الإشعار بالتعديل.
- التهرب الضريبي: غرامة لا تتجاوز ثلاثة أمثال الضريبة محل التهرب، وتشمل من اشترك في التهرب أو ساعد عليه.
- مخالفات النظام الأخرى: غرامة لا تزيد على قيمة الضريبة أو 50 ألف ريال، أيهما أكثر.
ومن صور التهرب تقديم مستندات أو معلومات غير صحيحة بقصد تفادي السداد، ويقع على المكلف عبء إثبات انتفاء القصد. وسداد الغرامة لا يسقط الضريبة المستحقة.
مراجعة الهيئة والاعتراض على قراراتها
يحق للهيئة خلال ثلاث سنوات من تاريخ التصرف التحقق من القيمة المفصح عنها، وإعادة احتساب الضريبة إذا تبين أنها أقل من القيمة السوقية العادلة، وقد تستعين بمقيم معتمد لذلك. كما تحتسب الضريبة عن التصرفات غير الموثقة أو غير المفصح عنها.
وإذا صدر بحقك قرار من الهيئة فيمكنك التظلم أمامها خلال 60 يومًا من الإبلاغ به، وعلى الهيئة البت في التظلم خلال 90 يومًا. وإذا رُفض التظلم أو مضت المدة دون رد، يحق لك الاعتراض أمام الجهة القضائية المختصة خلال 30 يومًا. وبعد فوات هذه المدد يصبح القرار قطعيًا.
أخطاء شائعة تتجنبها
- الذهاب إلى الإفراغ قبل تسجيل التصرف في بوابة الهيئة.
- التصريح بقيمة أقل من القيمة الحقيقية أو السوقية لتقليل الضريبة، فهذا يعرضك لإعادة الاحتساب والغرامات خلال ثلاث سنوات.
- افتراض أن الإعفاء ينطبق تلقائيًا دون التحقق من شروطه ومستنداته.
- إدخال بيانات العقار بشكل غير مطابق للصك.
- الخلط بين ضريبة التصرفات وضريبة القيمة المضافة.
- إغفال أثر البيع الآجل، فالبائع ملزم بالتسجيل قبل الإفراغ حتى مع تقسيط الثمن.
نصائح عملية قبل بيع العقار أو شرائه
- ابدأ بالتسجيل مبكرًا: فالفاتورة والسداد يستغرقان وقتًا قبل الموعد المحدد للإفراغ.
- أدخل الضريبة في حساباتك: فهي بند ثابت من تكاليف الصفقة إلى جانب عمولة الوسيط ورسوم التوثيق. وإن كنت تشتري أرضًا فراجع أيضًا الأمور التي يجب أخذها بعين الاعتبار عند شراء قطعة أرض.
- اطلب إثباتًا مكتوبًا: احتفظ بنسخة من الرقم المرجعي أو فاتورة السداد.
- وثّق من يتحمل التكلفة: اكتب ذلك في العقد لتجنب النزاع لاحقًا.
- افهم حقوقك وضماناتك: فهذا يقلل المخاطر عند نقل الملكية، وتجد الأساسيات في دليلنا عن ضمانات العقار.
- إن كنت تتاجر بالعقار: احسب الضريبة ضمن هامش الربح في كل صفقة، وتعرّف على كيف تصبح تاجر عقارات ناجحًا وتدير تكاليفك بدقة.
وإذا كنت تقارن بين أسواق عقارية مختلفة، فاطلع على أفضل الدول للاستثمار العقاري، ولا تنسَ أن تقارن بين الضرائب والرسوم في كل سوق، فهي تؤثر مباشرة في عائدك. ويمكنك تصفح المزيد في قسم الادخار والاستثمار.
خلاصة
تسجيل ضريبة التصرفات العقارية خطوة إلزامية قبل إفراغ أي عقار في السعودية، ولا تستغرق وقتًا طويلًا إذا جهزت بياناتك مسبقًا. تذكر أن النسبة 5% من قيمة التصرف، وأن المسؤولية النظامية على المتصرف، وأن الإعفاءات محددة ولها شروط، وأن الإفصاح الصحيح عن القيمة هو أرخص طريق لتجنب الغرامات. ابدأ بالتسجيل عبر البوابة الرسمية، واحتفظ بإثبات السداد أو الإعفاء، ثم أكمل الإفراغ بثقة.
الأسئلة الشائعة
ما نسبة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
النسبة 5% من إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها، بشرط أن تكون في حدود القيمة السوقية العادلة، ولا تشمل كلفة الأجل في حالات التمويل من جهات مرخصة.
من يسجل ضريبة التصرفات العقارية البائع أم المشتري؟
يقع التسجيل والسداد على المتصرف وهو عادةً البائع، ويكون المشتري مسؤولًا بالتضامن إذا ثبت أنه كان سببًا في عدم سداد الضريبة المستحقة.
هل أسجل التصرف قبل الإفراغ أم بعده؟
قبل الإفراغ. يجب تسجيل التصرف في بوابة الهيئة وسداد الضريبة أو الحصول على رقم مرجعي يفيد بالإعفاء قبل توثيق التصرف لدى الجهة المختصة.
كيف أسدد ضريبة التصرفات العقارية؟
بعد تسجيل التصرف تصدر الهيئة فاتورة بمبلغ الضريبة المستحقة، وتسددها عبر خدمة سداد من تطبيق البنك أو الصراف الآلي، ثم تقدم إثبات السداد لإكمال الإفراغ.
ما الغرامة على التأخر في سداد ضريبة التصرفات العقارية؟
غرامة 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه بحد أقصى 50% منها، وتضاف غرامة 1% شهريًا بعد 30 يومًا من إشعار الهيئة بتعديل الضريبة.
هل يوجد إعفاء من ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول؟
نعم، تتحمل الدولة الضريبة عن المواطن السعودي في شراء مسكنه الأول بما لا يزيد على مليون ريال من سعر الشراء، ولا يشمل ذلك الأراضي ولا البناء الذاتي.
هل أدفع الضريبة في حالة الهبة بين الأقارب؟
لا، إذا كانت الهبة موثقة وللزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة، فهي معفاة من الضريبة وفق أحكام النظام وضوابط اللائحة.
هذا المقال لأغراض توضيحية وتثقيفية ولا يُعد استشارة قانونية أو ضريبية. تتغير الأنظمة واللوائح، فتحقق دائمًا من أحدث الأحكام من موقع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل إتمام أي تصرف.
