العناوين
استراتيجية BRRRR
استراتيجية BRRRR هي طريقة مشهورة للاستثمار العقاري. تُستخدم لتشكيل الثروة من خلال اقتناء العقارات ثم تجديدها من أجل تأجيرها. تشير دلالة حروف BRRRR إلى ما يلي:
- الحرف الأول (B) من كلمة (Buy): وتعني شراء عقار بسعر أقل من قيمته السوقية، وغالبًا ما يكون العقار بحاجة إلى الصيانة أو بعض التجديد.
- الحرف الثاني (R) من كلمة (Rehab): وهي إعادة تأهيل العقار أو تجديده أو إصلاحه. بهدف رفع قيمته وإمكانية تأجيره.
- الحرف الثالث (R) من كلمة (Rent): الإيجار. أي العثور على مستأجرين للعقار، مما يُولّد تدفقًا نقديًا ثابتًا.
- الحرف الرابع (R) من كلمة (Refinance): يقصد بها إعادة استثمار العقار بعد زيادة قيمته. مما يسمح للمستثمر بتحصيل بعض المال.
- الحرف الخامس (R) من كلمة (Repeat): استخدام المال الذي حصل عليه من عملية الاستثمار السابقة لشراء عقار آخر، وتكرار عملية إعادة تأهيل العقار الجديد وتأجيره.
من يستخدم استراتيجية BRRRR؟
يستخدم استراتيجية BRRRR المستثمرين الذين يودّون إعادة استثمار وتدوير رأس مالهم، وتنمية ثروتهم بسرعة، وخلق تدفق مالي مستمر. وهذه الطريقة تتطلب إدارة عملية وذكية للممتلكات، وتخطيطًا ماليًا مسبقاً للتخفيف من مخاطر تكاليف الصيانة المرتفعة والتذبذب في أسعار الفائدة.
كم من الوقت يستغرق BRRRR؟
يختلف الجدول الزمني لاستراتيجية BRRRR على حسب عدة عوامل، بما في ذلك حالة العقار وسرعة الحصول على التمويل ونشاط أو ركود السوق المحلي. إلا أن إجمالي الوقت المقدر والمتوقع يتراوح ما بين من 6 شهور ولغاية 18 شهرًا لكل عقار. وقد تكون أسرع من ذلك إذا ما توافقت جميع العوامل بسلاسة. وفيما يلي تفصيل نموذجي للإطار الزمني لعملية BRRRR:
- الشراء: في العادة يستغرق العثور على عقار مناسب وشرائه ما بين شهر و 3 أشهر، اعتمادًا على الموقع الجغرافي وظروف السوق وسرعة موافقة الجهة الممولة للمشروع.
- إعادة التأهيل: تعتمد الجداول الزمنية لتجديد العقار وإصلاحه على حالة العقار الأولية. وغالبًا ما تستغرق من شهر إلى 6 شهور.
- وقت التأجير: عرض العقار والعثور على المستأجرين يستغرق ما بين بضعة أسابيع وحتى شهرين. خاصة إذا كان سعر العقار جيد مقارنة بسعر العقارات المدرجة في السوق، وفي منطقة مرغوبة.
- إعادة التمويل: عادة يشترط المقرضون أو الممولون الاحتفاظ بممتلكات لفترة معينة، ما بين 6 شهور إلى 12 شهر، قبل السماح بإعادة التمويل. وقد تستغرق فترة إعادة التمويل هذه ما بين بضعة أسابيع إلى شهرين، اعتمادًا على رغبة الجهة المقرضة أو الممولة.
- تكرار العملية: بمجرد تأمين الأموال الممولة من قبل الشخص أو الجهة الممولة أو المقرضة،، يمكن للمستثمر البدء في البحث عن العقار التالي واستثماره بنفس الطريقة.
كيف تصبح تاجر عقارات ناجح في عملك؟
كيف تحسب BRRRR؟
إليك دليلك خطوة بخطوة لحساب وتقدير الربح من اتباع استراتيجية BRRRR، بعد احتساب التكاليف الشاملة لعملية الشراء ثم الصيانة وإعادة التأهيل ثم التأجير ثم إعادة الحصول على التمويل للعقار التالي:
سعر الشراء
- سعر الشراء: تكلفة شراء العقار بما فيه الرسوم المترتبة على الشراء، مثل تقييم العقار والتفتيش عليه والرسوم القانونية.
- الصيغة: إجمالي تكلفة الاستحواذ على العقار = سعر العقار الواجب دفعه عند شراء العقار + تكاليف الرسوم والتراخيص.
كلفة الصيانة والتجديد
- تكاليف التجديد هي النفقات المدفوعة على الإصلاحات والتحسينات لزيادة قيمة العقار ويصبح صالحاً للتأجير.
- تكاليف الاحتفاظ بالعقار: هي مدفوعات الرهن العقاري والضرائب العقارية ومبالغ التأمين أثناء تجديد العقار.
- الصيغة: التكلفة الإجمالية للصيانة وإعادة التأهيل = تكاليف التجديد + التكاليف المرتبطة بالاحتفاظ بالعقار.
الدخل الناتج عن الإيجار
- الدخل من الإيجار الشهري: يتم تقديره بناءً على إيجارات العقارات المشابهة في المنطقة.
- المصاريف الشهرية: هي المصاريف الناتجة من إدارة الممتلكات والضرائب العقارية والتأمين.
- الصيغة: صافي التدفق النقدي الشهري = إيرادات الإيجار الشهرية − المصاريف الشهرية = الداخل شهرياً – الخارج شهرياً.
إعادة التمويل
- قيمة العقار بعد التأهيل والإصلاح (ARV: After Repair Value): هي القيمة السوقية المقدرة بعد إجراء التجديدات.
- نسبة قيمة القرض إلى قيمة العقار (LTV: Loan-to-Value): النسبة المئوية من الـ ARV التي يرغب المقرضون في تمويلها، وتبلغ عادة ما بين 70٪ الى 80٪ من قيمة العقار.
- مبلغ القرض المعاد تمويله: الـ ARV مضروبًا في الـ LTV. وهو يمثل مبلغ السحب المالي الناتج من إعادة التمويل للبدء في مشروع العقار التالي.
- المبلغ المردود: هو المبلغ الأولي الذي يغطي تكاليف شراء العقار وإعادة تأهيله.
- الصيغة: مبلغ القرض المعاد تمويله = ARV × LTV.
حساب العائد على الاستثمار
- إجمالي الاستثمار: مبلغ الشراء والتصيح وإعادة التأهيل وتكاليف الاحتفاظ بالعقار.
- التدفق النقدي: صافي التدفق النقدي الشهري مضروبًا في 12، وهي عدد شهور السنة الواحدة.
- عائد الاستثمار (Return on Investment: ROI): التدفق النقدي مقسومًا على إجمالي الاستثمار، ويتم التعبير عنه كنسبة مئوية.
- الصيغة: ROI = ( التدفق النقدي السنوي / مجموع الاستثمارات ) × 100
أمثلة على طريقة BRRRR
فيما يلي مثال بالأرقام لفهم طريقة تطبيق استراتيجية BRRRR:
- سعر شراء العقار: 100000 دولار.
- تكاليف رسوم وتراخيص وتسجيل: 5000 دولار.
- تكاليف الصيانة والتصليحات: 20000 دولار.
- تكاليف المحافظة على العقار: 2000 دولار.
- الإيجار الشهري: 1200 دولار.
- المصاريف الشهرية: 900 دولار.
- قيمة العقار بعد الإصلاح (ARV): 150000 دولار.
- نسبة مبلغ القرض الى قيمة العقار (LTV): 0.75.
الحسابات التالية ستساعد في تقدير ما إذا كان الاستثمار مربحاً، يتوافق مع أهداف استراتيجية BRRRR أم لا: - إجمالي تكلفة الحصول على العقار = 100000 دولار + 5000 دولار = 105000 دولار.
- مجموع تكاليف إصلاح العقار وتجديده = 20000 دولار + 2000 دولار = 22000 دولار.
- صافي التدفق النقدي = 1200 دولار – 900 دولار = 300 دولار في الشهر الواحد.
- قيمة التدفق النقدي السنوي: 300 دولار × 12 = 3600 دولار في السنة.
- مبلغ القرض المعاد تمويله: 150000 دولار × 0.75 = 112.500 دولار.
- المبلغ الاستثماري = 105000 دولار + 22000 دولار = 127000 دولار.
- العائد من الاستثمار أو نسبة الربح = (3600 دولار / 127000 دولار) × 100 ≈ 2.83٪
